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      星盛商業(06668.HK)經營質效雙升,關聯方星河控股構筑多重穩健基石

        來源: 格隆匯  2023-09-12 10:25:13

      作為市場上頗為稀缺的純商業運營標的,得益于消費市場的復蘇趨勢及良好的商業運營能力,星盛商業(6668.HK)2023年中期業績交出營收凈利雙增長的滿意答卷。


      (相關資料圖)

      2023年上半年,星盛商業實現收入2.88億元(人民幣,下同),同比增加11.13%;核心歸母凈利潤1.24億元,同比增加12.6%,整體呈現穩定增長態勢。

      期內,星盛商業錄得經營性現金流入凈額約為人民幣1.23億元,同比增長約203.5%;截至6月底,在手現金13.53億元,凈現比1.3,現金充裕,為后續發展提供有力保障。

      強勢的基本面表現,展現出星盛商業韌性增長的發展底色,更是其關聯方星河控股(下稱“星河”)穩健基因的一脈相承。

      多航道優勢筑牢穩健經營根基

      星河,1988年成立于深圳,經歷35年發展,目前已形成了以產業運營、地產開發、城市更新、商業管理、酒店服務、股權投資、物業服務等多輪驅動的自循環生態圈,業務范圍遍布全國30余座城市,率先完成從城市空間提供商向城市運營商的轉型。

      近年來,面對持續波動的房地產市場,星河始終保持穩健的財務風格。

      2023年7月,經國內權威評級機構中證鵬元評級委員會審慎評定,星河控股集團旗下星河(集團)有限公司主體跟蹤信用等級連續三年保持“AAA”,評級展望穩定。在行業評級下調的背景下,2022年AAA級別房企已從86家下滑至37家,今年能達到該評級的更是屈指可數。星河能連續三年獲評“AAA”信用等級,足見權威機構對星河財務健康度、抗風險能力的高度認可,也是市場為星河投出的“信任票”。

      不僅如此,星河已連續11年進入由工、農、中、建四大國有銀行深圳市分行及中地會等機構聯合發布的“深圳地產資信10強”榜單,穩健經營的優質形象受到金融市場的高度肯定。

      2023年1月,星河成功發行深圳首單民營房企“央地合作增信”供應鏈ABS,規模3億人民幣,收益率4.8%,再次印證了星河作為優質房企的資信實力。 

      進一步分析不難發現,星河能在行業劇變之下凸顯韌性,得益于集團堅持“長期主義”的發展理念,以及多航道布局帶來的穩健發展前景。

      1、優質持有型物業貢獻穩定租金收入

      深耕大灣區35年,星河于核心區位積累了眾多商場、寫字樓、酒店等優質持有型物業,包括位于深圳福田中心區的福田星河COCO Park、星河第三空間、星河中心、星河麗思卡爾頓酒店等標桿項目。集團在持有型物業方面每年實現超30億租金收入,為后續業務發展提供充足現金保障。

      其中,星河旗下標桿項目深圳福田星河COCO Park,是深圳最受歡迎的網紅購物中心之一。2023年上半年,在消費復蘇及港人“北上消費”熱潮的帶動下,福田星河COCO Park錄得銷售額同比增長約27.6%,客流同比增長達43.9%,出租率保持在98.7%的行業領先水平。

      在產業運營領域,星河產業集團通過“產·城·融·投”創新運營模式,成功打造出產業園區典范——深圳·星河WORLD。憑借8年的良好運營,深圳·星河WORLD園區成功引入了超1400余家企業,創造產值超300億元,成為深圳罕有榮獲四大國家級資質的一流園區。 

      目前,星河產業已布局超20個城市,在建及運營面積超180萬㎡,主要耕植于粵港澳大灣區和華東地區。今年5月,星河產業獲中指院評為“2023年度中國產業新城運營商綜合實力TOP4”,行業地位及品牌影響力持續邁進。

      長租公寓領域,星河旗下擁有星河盟客、星河郡寓及星河菁邸三個品牌,已成功運營超20家門店,管理房間數超5000間,業務覆蓋深圳、廣州、上海等多座城市。憑借創新長租一體化運營模式,以及持續提升精細化管理水平,星河的租金收入增長得到有力保障,形成了持有型物業的良性循環。

      在酒店領域,星河擁有包括深圳星河麗思卡爾頓酒店、深圳星河吉酒店等在內的多間奢華、豪華、度假酒店,運營房間套數超2000間,業務覆蓋深圳、廣州、惠州等6座城市。酒店是品質精細化的服務賽道,不僅能帶來穩定的租金收益,也為星河打下了良好的品牌基礎。

      2、物業管理、股權投資“現金奶?!?/b>屬性凸顯

      作為星河旗下物業服務板塊,星河智善生活已連續八年榮獲中國物業服務百強企業,旗下擁有住宅物業、產商服務、配套服務、智慧科技、增值服務五大業務板塊,是國內物業管理類型最豐富的企業之一。

      截至目前,星河智善生活合約面積超5000萬㎡,業務覆蓋30余座城市,服務業主超30萬,具備較強的持續盈利能力。

      此外,星河旗下的私募股權投資機構星河資本,也在為集團構筑資金“蓄水池”。截至目前,星河資本投資了超過200家企業,涵蓋新一代信息技術、新能源、高端裝備、醫療健康、消費零售等行業,助力了邁瑞醫療、華大基因、寧德時代、瀾起科技、百果園等一批明星企業快速成長。 

      無論是物業管理還是股權投資,都能持續為星河提供穩定的現金流及利潤支撐,助力集團穿越周期。

      3、地產板塊聚焦核心區域錨定精品策略

      提升經營韌性的同時,星河亦高度重視城市空間拓展和產品品質提升,不斷夯實房企高質量發展底盤。

      在地產開發領域,星河地產已連續11年獲評中國房地產百強企業,且多次進入中國藍籌地產榜單,業務覆蓋珠三角、長三角、京津冀三大城市經濟圈。

      克而瑞研究中心數據顯示,2023年上半年,星河地產繼續穩居地產百強榜單上半區,位列第48位,公司旗下多個項目位居屬地城市銷售榜前列:成都·星河WORLD位居溫江板塊前茅,河源·星河丹堤銷售金額、套數、面積位居全市前列,惠州星河·冠臻譽府網簽套數、面積、金額名列全市前茅。

      作為穩健型房企的代表,星河始終踐行“高標準、嚴要求”,不斷提升各個精品項目的交付水平,筑牢交付力。據統計,2023年上半年,星河已完成的總交付套數超11000套。其中,惠州金裕星河梧桐灣、星河傳奇、河源星河丹堤三大項目實現提前交樓;南沙、中山、佛山三城四盤到訪總體收樓率達99.4%,華東蘇州、常州等項目到訪總體收樓率達98%。

      目前,星河地產的土地儲備項目主要集中在大灣區及長三角等優質都市圈,具有較高的安全邊際。后續隨著近期“認房不認貸”、降低首付比例等一系列政策落地,預計核心一二線城市將迎來穩步復蘇,擁有優質資源的房企將持續釋放增長勢能。

      結語

      在宏觀經濟、行業政策以及市場環境的影響下,從“生產”到“服務”的轉變已成為房地產行業的必然趨勢。對企業而言,為了更好地適應當下市場,如何在盤活存量資產的同時,有效實現抗周期發展,尤其重要。

      “星河要做五百年,不做五百強?!边@是星河董事長黃楚龍對公司基業長青的愿景,也是星河對長期主義的價值堅守。結合當前情況來看,星河已逐步完成從城市空間提供商向城市運營商的轉型,企業盈利來源也更為多樣化和均衡。如何穿越周期、逆勢出圈,星河給出的這份范本,值得參考。

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